Управление Росреестра по Нижегородской области разъясняет…

Квартира куплена в браке, находится в общей совместной собственности супругов. Как происходит выделение долей в квартире, приобретенной за счет средств материнского (семейного) капитала несовершеннолетним детям?

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон №256-ФЗ), лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Следует отметить, что ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) предусматривает возможность изменения законного режима имущества супругов путем его раздела.

В силу положений п. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

При этом в соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.

В этой связи, необходимо рассмотреть два различных варианта отчуждения долей в праве собственности на квартиру детям.

1.    Отчуждение долей детям происходит одновременно с разделом совместно нажитого имущества между супругами, в результате чего каждый из членов семьи становится правообладателем доли в праве общей собственности.

Ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплен принцип свободы договора, при этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются          в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, на государственную регистрацию прав общей долевой собственности родителей и детей может быть предоставлен договор, содержащий элемент соглашения о разделе совместно нажитого имущества (направленного на прекращение режима общей совместной собственности супругов и установление режима их общей  долевой собственности), а также элемент безвозмездной гражданско-правовой сделки, заключенной во исполнение требований п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, на основании которой доли будут отчуждены от родителей детям.

Исходя из требований п. 2 ст. 38 СК РФ, а также ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации), такой договор должен быть нотариально удостоверен.

При этом, как следует из положений п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

2.    Отчуждение долей детям происходит с сохранением оставшейся доли в общей совместной собственности супругов.

Обращаем Ваше внимание, что действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов, путем отчуждения ими определенной доли в пользу третьих лиц, и не содержит требования об обязательности нотариального удостоверения сделки для таких случаев, поскольку ч. 1.1 ст. 42 Закона о регистрации регулирует сделки по отчуждению объектов, находящихся в общей долевой, а не в общей совместной собственности.

Положения ст. 38 СК РФ, определяющие нотариальную форму соглашения о разделе совместно нажитого имущества, к рассматриваемому варианту также не применяются, поскольку в отношении оставшейся доли законный режим имущества супругов не изменяется.

Таким образом, сделка по безвозмездному отчуждению родителями долей в праве собственности на квартиру, приобретенную за счет средств материнского капитала, своим детям, с сохранением оставшейся доли в общей совместной собственности супругов, не требует обязательного нотариального удостоверения.